Ответы на вопросы наших клиентов

+7 (925) 750-68-01

ответы бюро недвижимости

В данной разделе разберем основные вопросы, связанные с недвижимым имуществом, которые у вас возникают чаще всего. 

Согласно п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

-если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

-если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Межевание  земельного участка на данный момент не является обязательным. Однако наличие установленных границ застрахует вас от возможных неприятностей. Например, вы оградили ваш участок капитальным забором, а соседи стали межевать свой участок. В итоге выясняется, что вам придется сдвигать ваш забор, что, естественно, является делом довольно затратным. Еще более неприятная ситуация возникает, когда за границы вашего участка выходит какое-либо ваше строение. Такое, к сожалению, тоже происходит нередко. В таком случае снос постройки неизбежен. Кроме того, покупатели предпочитают приобретать земельные участки, прошедшие межевание, а цены на такие участки всегда будут выше, чем на участки без установленных границ.   

В настоящее время действующим законодательством предусмотрено наличие технического плана при государственном кадастровом учете любых объектов капитального строительства (ОКС), в том числе и находящихся на садовых и дачных земельных участках. Однако, если строение на участке не является ОКС, то ставить на кадастровый учет такое строение не нужно и, соответственно, отсутствует необходимость в подготовке технического плана этого строения.  

В настоящее время собственникам земельных участков, на которых расположены строения, приходят по почте уведомления из налоговых инспекций о необходимости постановки на кадастровый учет и государственной регистрации прав на такие строения. Следует иметь ввиду, что если ваше строение является объектом капитального строительства (ОКС), то рано или поздно вам придется оформлять этот объект недвижимости. Однако не все постройки являются капитальными. В таких случаях кадастровый инженер может подготовить заключение о том, что строение не является ОКС. Данное заключение необходимо представить в соответствующий орган  власти для исключения вашего строения из реестра земельных участков с неоформленными объектами недвижимого имущества. В Московской области с данным реестром можно ознакомиться на сайте Министерства имущественных отношений Московской области по адресу: http://mio.mosreg.ru/dokumenty/reestr-zemelnyh-uchastkov-s-neoformlennymi-ob

Согласно п. 1 ст. 225 Гражданского кодекса Российской Федерации бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался.

В соответствии с пп. 15, 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником земельного участка, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности;

владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

По смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

 

От уплаты НДФЛ при приобретении недвижимого имущества освобождаются лица, являющиеся близкими родственниками дарителя. Наличие родственных связей устанавливается по правилам Семейного кодекса Российской Федерации, согласно которому близкими родственниками являются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии-родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющими общих отца или мать) братья и сестры.  

Законодательство разрешало ранее и разрешает сейчас строительство жилых домов на дачных или садовых участках. Однако в последнее время сложилась неоднозначная практика Росреестра по регионам РФ. Где-то такие дома регистрируют без каких-либо затруднений, а где-то, например, в Московской области, такая регистрация практически приостановлена. Причем в качестве оснований для отказов в регистрации указывается отсутствие разрешения на строительство. Полагаем, что данные отказы являются незаконными и могут быть обжалованы в суде. Кроме того, в соответствии с последними изменениями в законодательстве, в период с 05.08.2018 г. по 01.03.2019 г. постановка на кадастровый учет и государственная регистрация прав допускается при наличии декларации и технического плана на жилой дом. 

В соответствии с подп. 9 п. 1 ст. 91  Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации цена иска по по искам о праве собственности на объект недвижимого имущества, принадлежащий гражданину, определяется исходя из стоимости объекта, но не ниже его инвентаризационной оценки или при отсутствии ее — не ниже оценки стоимости объекта по договору страхования, на объект недвижимого имущества, принадлежащего организации, — не ниже балансовой оценки объекта. Как правило, наименьшая стоимость объекта недвижимости устанавливается БТИ при расчете инвентаризационной стоимости. Соответственно, исходя из этой стоимости объекта недвижимости и следует рассчитывать размер государственной пошлины.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации  государственная пошлина уплачивается в следующих размерах:

до 20 000 рублей — 4 процента цены иска, но не менее 400 рублей;

от 20 001 рубля до 100 000 рублей — 800 рублей плюс 3 процента суммы, превышающей 20 000 рублей;

от 100 001 рубля до 200 000 рублей — 3 200 рублей плюс 2 процента суммы, превышающей 100 000 рублей;

от 200 001 рубля до 1 000 000 рублей — 5 200 рублей плюс 1 процент суммы, превышающей 200 000 рублей;

свыше 1 000 000 рублей — 13 200 рублей плюс 0,5 процента суммы, превышающей 1 000 000 рублей, но не более 60 000 рублей.

Таких оснований достаточно много. Все они указаны в Гражданском кодексе Российской Федерации. Чтобы исключить или минимизировать риск признания сделки недействительной необходимо обратиться к юристам, осуществляющим правовое сопровождение подобных сделок.  Кроме того, как вариант, возможно заключение сделки через нотариуса. В данном случае проверку всех документов, дееспособности лиц, участвующих в сделке, осуществляет нотариус. Сделку, совершенную при участки нотариуса, в суде будет крайне сложно признать недействительной.   

В последнее время собственники земельных участков для индивидуального жилищного строительства сталкиваются с проблемой, когда им не выдают разрешительную документацию на строительство в силу самых разнообразных причин: наличие красных линий, зон реконструкции объектов инфраструктуры, охранных зон (в т.ч. газопроводов, аэродромов) и т.п. Данная проблема возникает, как правило, неожиданно и бывает зачастую трудноразрешима. Ведь вы приобретали земельный участок для ИЖС, который, согласно выписки из ЕГРН, не имел каких-либо ограничений в использовании. И только потом выясняется, что он целиком или большая его часть не может использоваться по целевому назначению. Можно, конечно, оспорить сделку в суде и попытаться вернуть свои деньги. Но лучше всего предварительно, до совершения сделки, узнать о возможностях использования этого участка. В первую очередь, советуем попросить собственника получить градостроительный план данного земельного участка. Там должны быть указаны все те ограничения, которые учитываются при выдаче разрешительной документации.  Бывает, что иногда ГПЗУ выдают без указания допустимой площади и места застройки, т.к. у выдающего их органа нет актуальной информации об этом участке. Тогда имеет смысл сделать топографическую съемку  данного участка, которая бы позволила  определить границы допустимого размещения объектов ОКС на этом участке. Кроме того, иногда имеет смысл ознакомиться с проектами планировки территории, генеральными планами, иными документами территориального планирования, в которых вы можете увидеть, как планируется развивать территорию, на которой находится выбранный вами участок.   В любом случае, если у вас возникли сомнения, лучше обратиться к профессионалам, которые помогут вам сделать правильный выбор.

В данном случае должен быть уплачен налог с продажи дома. При этом переход собственности будет оформлен в одном договоре, но в нем вы должны конкретизировать стоимость каждого объекта.

Доход от продажи земельного участка не облагается НДФЛ и не декларируется, если:

— вы являетесь налоговым резидентом РФ и

— продаваемый участок находился в вашей собственности не менее установленного минимального срока владения.

По общему правилу указанный срок составляет пять лет, если вы приобрели участок после 01.01.2016, или три года, если вы получили участок в собственность, например, по наследству или договору дарения от члена семьи или близкого родственника либо приобрели его до 01.01.2016 (п. 17.1 ст. 217, п. п. 2 — 4 ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ; пп. «в» п. 10, п. 11 ст. 2, ч. 2, 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ).

При этом сумму дохода, с которой исчисляется налог, можно уменьшить на имущественный вычет в размере не более 1 млн руб. или на сумму расходов на приобретение земельного участка. Уплатить НДФЛ следует не позднее 15 июля года, следующего за годом получения дохода от продажи. 

Размеры госпошлины за государственную регистрацию прав собственности на недвижимое имущество (квартиры, земельного участка и иного имущества)

1. Государственная регистрация прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество (например, заключение договоров аренды, концессии, безвозмездного пользования), договоров об отчуждении недвижимого имущества (например, заключение договоров купли-продажи, дарения, мены, ренты, в том числе договоров пожизненного содержания с иждивением):

— для физических лиц — 2 000 рублей;

— для организаций — 22 000 рублей;

2. Государственная регистрация доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в многоквартирном доме — 200 рублей;

3. Государственная регистрация права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества — 350 рублей;

4. Государственная регистрация договора ипотеки, включая внесение в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке как обременений прав на недвижимое имущество:

— для физических лиц — 1 000 рублей;

— для организаций — 4 000 рублей;

5. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве:

— для физических лиц — 350 рублей;

— для организаций — 6 000 рублей;

6. Государственная регистрация соглашения об изменении или о расторжении договора участия в долевом строительстве, уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, включая внесение соответствующих изменений в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, — 350 рублей.

Обращаем внимание, что реквизиты для оплаты госпошлины за государственную регистрацию прав собственности на недвижимое имущество можно посмотреть на официальном сайте Росреестра, выбрав соответствующий регион, в разделе «Стоимость, реквизиты и образцы платежных документов» по адресу:

— для юридических лиц https://rosreestr.ru/site/ur/zaregistrirovat-nedvizhimoe-imushchestvo-/stoimost-uslugi/,

— для физических лиц https://rosreestr.ru/site/fiz/zaregistrirovat-nedvizhimoe-imushchestvo-/stoimost-uslugi/.

При предоставлении услуги по регистрации прав в электронном виде физическим лицам размер госпошлины сокращается на 30% (подробнее см. Информацию Росреестра от 26.07.2017).

Размеры иных государственных пошлин за совершение юридически значимых действий, связанных с государственной регистрацией прав собственности на недвижимое имущество, см. ст. 333.33 НК РФ.

hero