О кадастровой стоимости недвижимости

Кадастровая стоимость — важная характеристика объекта недвижимости. Исходя из нее рассчитываются налог на недвижимое имущество, арендная плата за землю и другие платежи. Земельные вопросы в российском законодательстве всегда были одними из острых и спорных, но в последнее время разнообразие судебной практики по оспариванию кадастровой стоимости просто зашкаливает. Кроме желания уменьшить эту стоимость, в суд истцов приводили и банальные ошибки в кадастре. ВС РФ поспешил упорядочить судебную практику: было выпущено постановление, разъясняющее спорные моменты в делах об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Кроме того, в связи со вступлением в силу нового Кодекса административного судопроизводства с 15 сентября 2015 г. эти дела рассматриваются по новым правилам. От кадастровой стоимости земельного участка зависит сумма земельного налога. Кто и в каком порядке должен довести информацию о кадастровой стоимости до налогоплательщика? Как будет рассчитываться налог, если точные сведения отсутствуют? И что делать, если результаты определения кадастровой стоимости не устраивают?

Где посмотреть?

В Определении ВС РФ от 17.09.2015 N 310-КГ15-10794 указано, что в целях реализации п. 14 ст. 396 НК РФ, предусматривающего необходимость представления налогоплательщикам сведений о кадастровой стоимости земельных участков, установлен порядок ее доведения до сведения налогоплательщиков (ПостановлениеПравительства РФ от 07.02.2008 N 52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков»). В соответствии с ним налогоплательщик может обратиться с письменным заявлением о предоставлении сведений о кадастровой стоимости в органы кадастрового учета (п. 1) либо воспользоваться сведениями о кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения на официальном сайте Федерального агентства объектов недвижимости в сети Интернет (п. 2). Согласно ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» общедоступные сведения, в том числе сведения о кадастровой стоимости, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются органом кадастрового учета (Федеральным государственным бюджетным учреждением«Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»). Для получения сведений государственного кадастра недвижимости в форме кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости можно обратиться в ФГБУ «ФКП Росреестра» или его территориальные органы с соответствующим запросом. Кроме того, данные документы можно получить в любом Многофункциональном центре. Также получение сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, возможно путем заполнения формы запроса, размещенной на официальном сайте Росреестра в сети Интернет. И последний способ получения информации о кадастровой стоимости земельного участка — посредством Публичной кадастровой карты, размещенной в сети Интернет на официальном сайте Росреестра.

Если нет сведений

В случае если ФГБУ «ФКП Росреестра» или Росреестр не предоставили информацию о кадастровой стоимости земельного участка, то для целей налогообложения применяется нормативная цена земли (п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога»). Согласно Постановлению Правительства РФ от 15.03.1997 N 319 «О порядке определения нормативной цены земли» нормативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Предложения об оценочном зонировании территории субъекта Российской Федерации и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству. Органы местного самоуправления(администрации) могут своими решениями повышать или понижать нормативную цену земли, но не более чем на 25%. Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. Для получения документа о нормативной цене земли конкретного земельного участка необходимо обращаться в комитеты по земельным ресурсам и землеустройству с заявлением в произвольной форме. Если в отношении земельного участка не определены ни кадастровая стоимость, ни нормативная цена, то по такому объекту отсутствует налоговая база для исчисления земельного налога и рассчитывать его не нужно (письмо Минфина России от 15.03.2012 N 03-05-05-02/15). В целях безопасности компании надо собрать доказательства, указывающие, что кадастровая стоимость и нормативная цена для земельного участка не установлены. Необходимо иметь соответствующие документы от уполномоченных органов, в которые представитель компании обращался с соответствующим заявлением для получения информации о кадастровой и нормативной стоимости земельного участка.

Как уменьшить?

Согласно ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 13.07.2015) (далее — Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Закона об оценочной деятельности). Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта. Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (ст. 14 Закона об оценочной деятельности). Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим законом, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное (ст. 12 Закона об оценочной деятельности). В целях проверки отчета проводится экспертиза, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки (ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности). В соответствии с положениями ст. ст. 24.18 и 24.20 Закона об оценочной деятельности установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки. Сведения об изменении кадастровой оценки на основании решения суда подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с п. 11 ч. 2 ст. 7 Закона N 221-ФЗ. Кадастровая стоимость может быть оспорена юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Или если такое заявление не рассмотрено комиссией в течение месяца. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (абз. 3 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Влияет на сумму налога?

Изменение кадастровой стоимости земельного участка вследствие исправления технической ошибки, допущенной органом, осуществляющим государственный кадастровый учет, при ведении государственного кадастра недвижимости, учитывается при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором была допущена такая техническая ошибка (п. 1 ст. 391 НК РФ). В Определении ВС РФ от 01.06.2015 N 309-ЭС15-5647 указано, что спорные земельные участки ошибочно отнесены к 7-й группе видов разрешенного использования вместо 9-й группы. Названная кадастровая ошибка является технической, ее исправление не создает новых сведений об объекте недвижимости, а направлено на исправление внесенных в кадастр недостоверных сведений об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в связи с чем исправить указанную ошибку возможно с момента ее внесения в сведения государственного кадастра недвижимости (вданном случае с даты постановки земельных участков на кадастровый учет). Также в Определении ВС РФ от 15.07.2015 N 48-АПГ15-24 сказано, что в соответствии с требованиями ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае исправления технической ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости о величине кадастровой стоимости сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений, содержавших техническую ошибку.

Когда подать заявление?

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (абз. 10 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности). Кроме этого, ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности установлено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.